Gutachter zur Wertermittlung von Immobilien
Für die Erstellung von Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche Gründe. Zum Beispiel Preisfindung beim Verkauf, Beleihung bei einer Kreditaufnahme oder erb- beziehungsweise partnerschaftliche Auseinandersetzungen.
Nachdem die Preise für Immobilien kräftig gestiegen sind, überlegen viele Eigentümer von Immobilien ihr Haus, Grundstück oder ihre Wohnung zu verkaufen. Aber wieviel ist diese eigentlich wert? Habe ich ein Schnäppchen oder ist die angebotene Immobilie zu teuer? Mit dieser Frage beschäftigen sich viele Immobilienbesitzer und angehende Käufer. Denn natürlich möchte niemand zu viel bezahlen, aber auch keiner seine Immobilie unter Wert verkaufen. Wird ein Verkauf oder ein Kauf einer Immobilie geplant, sollte genau ermittelt werden, wie viel Geld tatsächlich verlangt werden oder bezahlt werden kann. Und hier gehen die Ansichten oftmals stark auseinander.
Eigentümer bewerten die eigene Immobilie oftmals falsch
Hauptproblem ist, dass die meisten Besitzer einer Immobilie diese zu positiv bewerten. Aber auch das Gegenteil ist der Fall. Teilweise sind die Kaufpreisvorstellungen nicht an die sich verändernden Marktbedingungen angepasst. Die Immobilie wird viel zu günstig angeboten und verkauft. Egal, ob bei Verkauf, Scheidung oder Erbfall – es bleibt die Frage, was ist meine Immobilie wert und wie kann sie bewertet werden.
Gebrauchte Immobilien und Grundstücke werden nach dem Marktwert bestimmt. Dieser, auch Verkehrswert genannt, ist der rechnerisch ermittelte Wert, der beim nächsten Verkaufsfall am ehesten zu erzielen wäre. Er soll, zu einem bestimmten Stichtag, die aktuellen Marktverhältnisse wiedergeben. Für diese Ermittlung hat der Gesetzgeber drei Verfahren festgelegt, die bei der Berechnung genutzt werden können. Um den Wert der eigenen Immobilie oder des Grundstücks zu ermitteln, sollte ein Gutachter zur Immobilienbewertung eingeschaltet werden.
Wird der Wert der Immobilie selbst ermittelt und zu hoch angesetzt, zieht sich der Verkauf hin. Schlechte Karten für den Verkäufer. Die Immobilie wird zum Ladenhüter: „Da ist bestimmt was faul, die ist schon so lange im Angebot.“ Um letztendlich doch jemand zum Kauf zu bringen, wird die Immobilie unter Wert verkauft. Die investierten Nerven und Zeit der Immobilienbesitzer außer Acht gelassen.
Aber auch mit dem Finanzamt kann es Probleme geben. Wird bei einem Erben der Wert der Immobilie zu hoch angesetzt, haben Erben und Beschenkte die Möglichkeit, sich mit einem Gegengutachten zu wehren.
Normierte Wertermittlungsverfahren vom Gutachter
Ein Gutachter für Immobilienbewertung nutzt auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung die normierten Verfahren, Vergleichswert-, Ertragswert-, und Sachwertverfahren für die Bewertung der Immobilie.
Vergleichswertverfahren:
Grundlage des Vergleichswertverfahrens sind die in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreise. Es ist ideal bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Reihenhäusern. Die Bodenrichtwertkarte zur Ermittlung des Grundstückswerts wurde nach dem Vergleichswertverfahren aufgebaut.
Da im Vergleichswertverfahren erfolgte Verkäufe zur Wertermittlung herangezogen werden, ist immer die aktuelle Marktlage berücksichtigt. Als Vergleich dienen hier Objekte mit vergleichbarer Größe und Ausstattung in der Region. Individuelle Aspekte wie Infrastruktur und der Zustand der Immobilie werden bei der Bewertung gesondert berücksichtigt. Dazu zählen auch die Grundstücksgröße, das Baujahr der Immobilie, Baubeschreibung, Außenanlagen, die Lage und Infrastruktur aber auch Punkte des direkten Umfeldes wie Nachbarschaft, Einkommens- oder Altersverteilung.
Sachwertverfahren:
Die Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren wird in der Regel bei Eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen angewendet. Maßgeblich ist hier der Grundgedanke, dass der Wert der Immobilie nach den Herstellungskosten bzw. den Wiederbeschaffungskosten (Sachwert) ermittelt wird.
Im Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten bei einem Ersatzneubau mit identischer Ausstattung im Vergleich zum zu bewertenden Objekt entstehen würden. Anschließend wird die erfolgte Abnutzung als Nutzungsdauer abgezogen und bewertet. Wurde bei einer Immobilie kaum in werterhaltende oder wertsteigernde Maßnahmen investiert, wirkt sich dies negativ auf den Wert aus. Besondere Ausstattungsmerkmale wie ein Kamin oder ein Luxusbad, erfolgte Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierungen wirken sich dagegen positiv aus. Investitionen wie in eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster usw. verlängern die Nutzungsdauer und erhöhen den Zeitwert der Immobilie und damit den Sachwert.
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren kommt überwiegend bei Immobilien in Betracht, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag maßgeblich ist. Es wird bei der Wertermittlung von Renditeobjekten angewandt. Hier werden der Wert des Grundstücks und der der baulichen Anlagen zunächst getrennt voneinander berechnet. Begründet wird diese getrennte Wertermittlung damit, dass das Grundstück seinen Wert nicht verliert, ein Gebäude aber eine bestimmte Restnutzungsdauer aufweist.
Aufgrund der Komplexität des Verfahrens wird das Ertragswertverfahren für die Bewertung vermieteter Immobilien vor allem vollwertiger kostenpflichtiger Wertgutachten eingesetzt.
Vereinfacht ist es auch möglich, anhand der Nettomieteinnahmen, des Zustands des Hauses und der Lage einen Näherungswert den voraussichtlich zu erzielendem Wert zu bestimmen. Im Rahmen einer Wertermittlung eines Immobilienmaklers wird diese vereinfachte Methode häufig angewandt.
Welches Verfahren genutzt wird ist von der Immobilie abhängig
Welches der Wertermittlungsverfahren im Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien zur Anwendung kommt, legt der Gutachter im Rahmen des Gutachtens fest. Eine Wertermittlung, die auch vor Gericht bestand hat, können nur unabhängige Gutachter bilden. Mit der Beauftragung eines Gutachtens bekommen Verkäufer und Käufer, Erblasser oder Erben, Geschiedene eine realistische Einschätzung, was die Immobilie tatsächlich Wert ist.
Nur mit einer Wertermittlung nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und den daraus resultierenden Wertermittlungsverfahren § 194 Bau BG (Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren) wissen Sie genau woran Sie sind. Und nur dann stehen Sie auch gerichtlich auf der sicheren Seite. Die Immobilienbewertung erfolgt professionell nach den gesetzlich sowie fachlich vorgegebenen Methoden und unter direkter Inaugenscheinnahme der Immobilie vor Ort.
Makler nennt Preisspanne im Verkauf
Wer jedoch eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, benötigt nicht den tatsächlichen Wert einer Immobilie, sondern vielmehr genaue Vorstellungen, welche Preisspanne für das Objekt angemessen erscheint. Hier gibt es nie den einen Preis, sondern der zu erzielende Verkaufspreis liegt immer innerhalb einer bestimmten Bandbreite, die sich aus Angebot und Nachfrage ergibt. Hier spielen neben den rechnerisch ermittelten Werten vor allem emotionale Faktoren eine Rolle. Ein überaus attraktiv gestaltetes Haus kann gut und gerne einen um 10-15 % höheren Kaufpreis erzielen als eine rechnerisch vergleichbare Immobilie. Hier ist die Erfahrung des Immobilienmaklers entscheidend, die Vorzüge genau Ihrer Immobilie herauszuarbeiten. Seriöse Makler verfügen über jahrelange Erfahrungen und sind idealerweise Mitglieder in einem Immobilienverband wie dem IVD. Hier werden neben einer Aufnahmeprüfung regelmäßig Schulungen und Seminare verlangt, zudem müssen diese eine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung nachweisen.
Egal ob Haus, Wohnung, unbebautes Grundstück, Miet- oder Anlageobjekt – ich bin für Sie da, ob als Makler oder Gutachter. Mit einem Gutachten erhalten Sie den rechnerischen Wert Ihrer Immobilie. Im Rahmen des Verkaufs bewerte ich den Verkehrswert bzw. den marktfähigen Preis Ihres Einfamilienhauses, Grundstücks, Ihrer Eigentumswohnung, Ihres Firmengrundstücks oder Ihres Mietshauses. Sie erhalten neutrale und gerichtsfeste Gutachten (Verkehrswertgutachten).
Wie teuer ist ein Gutachten und wie schnell habe ich das Gutachten?
Kurzfristig in Auftrag gegebene Gutachten zur Wertermittlung von Immobilien werden zeitnah realisiert. Durch notwendige Unterlagen von Behörden und Nachforschungen im Rahmen eines Gutachtes sind in der Regel einige Wochen bis zur Fertigstellung einzuplanen. Die Kosten des Gutachtens hängen vom Wert und der Schwierigkeitsstufe ab. Selbstverständlich erstelle ich Ihnen nach einer kurzen Objektbeschreibung von Ihnen oder einer Objektbesichtigung auch gerne ein Festpreisangebot.